Celebrar un contrato de arrendamiento puede parecer una gestión sencilla, especialmente cuando ambas partes están de acuerdo en los términos generales del alquiler.
Sin embargo, en la práctica, son muchos los errores que pueden dar lugar a conflictos, incumplimientos, reclamaciones judiciales e incluso a la nulidad parcial del contrato.
En este artículo, vamos a enumerar los errores más habituales que se cometen en los contratos de alquiler y cómo prevenirlos.
1. No formalizar el contrato por escrito: un error que sigue repitiéndose
Aunque el artículo 1.278 del Código Civil (CC) establece que los contratos son obligatorios “cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado”, en la práctica arrendar un inmueble sin un contrato por escrito supone asumir múltiples riesgos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no exige la forma escrita, pero sí impone un régimen jurídico que no puede aplicarse correctamente si no se tienen plasmadas por escrito las condiciones.
¿Qué puede pasar?
En caso de conflicto, será mucho más difícil acreditar aspectos como la duración pactada, la renta, quién asume ciertos gastos, o la existencia de cláusulas específicas (como una cláusula de actualización de renta o un pacto de renuncia a prórroga). En ausencia de contrato escrito, prevalecerá lo que las partes puedan probar, lo cual en juicio se traduce en incertidumbre probatoria y dependencia de testigos, transferencias o mensajes previos.
¿Cómo se puede evitar?
Siempre debe existir un contrato escrito, firmado por ambas partes, con copia para cada una. Además, debe incluir una descripción detallada del inmueble, la duración, la renta, la fianza, las obligaciones adicionales, y cualquier otro pacto relevante.
2. Pactar una duración contraria a la ley: lo que dice la LAU
Uno de los errores más comunes es establecer una duración inferior al mínimo legal sin tener en cuenta las prórrogas obligatorias. La duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda es de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años si es persona jurídica (artículo 9.1 de la LAU).
¿Qué ocurre si pacto un año de alquiler?
El inquilino podrá prorrogar unilateralmente el contrato hasta alcanzar los cinco o siete años, salvo que manifieste su voluntad de no renovar con al menos treinta días de antelación al vencimiento de cada anualidad (art. 10 de la LAU).
¿Cómo se puede evitar?
Incluir en el contrato una cláusula que refleje expresamente este régimen legal, para que ambas partes conozcan sus derechos. Por ejemplo:
«El arrendatario podrá prorrogar el presente contrato por anualidades sucesivas hasta alcanzar la duración mínima legal prevista en el artículo 9.1 de la LAU, salvo que comunique por escrito su voluntad de no renovarlo…»
3. Incumplir la normativa sobre fianza y garantías adicionales
El artículo 36 de la LAU establece que el arrendatario está obligado a entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta en el caso de arrendamientos de vivienda, y de dos mensualidades si se trata de uso distinto de vivienda (como locales). Esta fianza debe ser depositada por el arrendador en el organismo autonómico correspondiente, según la comunidad autónoma.
Muchos arrendadores cometen errores como:
- No recoger correctamente la fianza en el contrato.
- No depositarla en el organismo correspondiente.
- Exigir garantías abusivas, como seis meses de fianza.
Qué dice la ley:
Además de la fianza legal, se pueden pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito adicional, etc.), pero estas no deben suponer una carga desproporcionada para el inquilino, especialmente en contratos de vivienda habitual, ya que podría considerarse cláusula abusiva.
¿Cómo se puede evitar?
Reflejar en el contrato de forma clara la cuantía de la fianza, las garantías adicionales pactadas, su naturaleza y duración, así como cumplir con la obligación de depósito en el organismo competente.
4. Usar cláusulas abusivas o nulas
Otro de los grandes errores es introducir cláusulas que no respetan la normativa imperativa de la LAU o del CC. Algunos ejemplos comunes:
- Clausular la renuncia a la prórroga legal por parte del inquilino.
- Imponer al arrendatario todos los gastos de comunidad, impuestos como el IBI o reparaciones que legalmente no le corresponden.
- Establecer penalizaciones desproporcionadas por desistimiento anticipado.
Lo que dice la ley:
El artículo 6 de la LAU establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas establecidas por la ley. Por tanto, cualquier cláusula que pretenda restringir los derechos reconocidos al inquilino será nula.
¿Cómo se puede evitar?
Redactar el contrato conforme al contenido imperativo de la LAU. Si se introducen cláusulas adicionales, estas deben respetar el principio de equilibrio entre las partes y los límites legales.
5. No actualizar la renta correctamente: el error más litigioso
La actualización de la renta es uno de los puntos donde más controversia surge. Muchas veces se pacta verbalmente, o se incluyen fórmulas imprecisas como “según el IPC”, sin indicar el mes de referencia ni el índice exacto.
Qué dice la LAU:
El artículo 18 de la LAU establece que la renta solo podrá actualizarse conforme al pacto entre las partes, y en ningún caso podrá incrementarse por encima de los límites establecidos por ley cuando existan medidas de contención de rentas (como las introducidas por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda).
¿Cómo se puede evitar?
Incluir una cláusula detallada con el mecanismo de actualización:
«La renta se actualizará anualmente conforme a la variación del IPC general publicado por el INE, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización.»
Además, se debe revisar si el inmueble está situado en una zona de mercado residencial tensionado conforme a la legislación autonómica vigente.
6. No definir el uso del inmueble de forma clara
Es frecuente encontrar contratos que no especifican si el inmueble se destinará a vivienda habitual o a uso distinto (despacho, trastero, alquiler vacacional…). Esta omisión puede tener consecuencias, pues la normativa aplicable y los derechos y obligaciones de las partes varían en función del uso.
Por qué importa:
Los arrendamientos para uso distinto de vivienda no se rigen por la LAU (salvo en aspectos residuales), sino por la libertad de pactos del CC (artículo 1255). Si no se deja claro el uso, podrían generarse disputas legales complejas.
¿Cómo se puede evitar?
Incluir un apartado específico en el contrato que indique el uso concreto, y, en caso de ser vivienda habitual, que se trata de la residencia permanente del inquilino.
7. Falta de inventario y estado del inmueble
No incorporar un inventario detallado de los muebles, electrodomésticos y estado general del inmueble es otro error frecuente. Esto impide al arrendador reclamar desperfectos al final del contrato y al arrendatario defenderse si se le exigen daños no atribuibles a él.
¿Cómo se puede evitar?
Adjuntar un anexo al contrato con inventario detallado, fotografías fechadas y una descripción del estado del inmueble. Este documento puede servir como prueba en caso de conflicto sobre la devolución de la fianza.
8. No contemplar el desistimiento anticipado
Tanto arrendadores como inquilinos ignoran a veces la posibilidad de resolver anticipadamente el contrato. El artículo 11 de la LAU permite al arrendatario desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, siempre que lo comunique con al menos treinta días de antelación.
¿Se puede penalizar?
Sí, si se pacta expresamente en el contrato, y solo por el importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.
¿Cómo se puede evitar?
Incluir una cláusula tipo: «El arrendatario podrá desistir del contrato transcurridos seis meses desde su inicio, preavisando con al menos treinta días. En tal caso, abonará una penalización de una mensualidad por cada año de contrato que reste, prorrateándose los períodos inferiores.»
En conclusión
Evitar errores en los contratos de arrendamiento no solo evita litigios, sino que aporta seguridad jurídica y protege los derechos tanto de arrendadores como de inquilinos. La clave está en conocer la normativa aplicable, especialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, y redactar los contratos con precisión, transparencia y sentido común. En caso de duda, siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado.