En España, el impago de rentas de alquiler es una de las causas más frecuentes de desahucio. Pero, ¿qué pasos debe seguir el arrendador?, ¿qué dice exactamente la ley?, ¿cuáles son los derechos del inquilino? En este artículo vamos a explicarte cómo funciona el desahucio por impago de rentas en España.
¿Qué se considera impago de alquiler?
El impago se produce cuando el inquilino no abona la renta acordada en el contrato de arrendamiento en la fecha establecida. El artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador podrá resolver el contrato si el arrendatario no paga la renta o cualquier otra cantidad cuya obligación de pago le corresponda. Esto incluye también fianza, actualizaciones de renta o cantidades asimiladas.
Importante: no hay que esperar varios meses para reclamar el impago. Con un solo mes de deuda ya es posible iniciar el procedimiento de desahucio, siempre que se trate de una falta de pago vencida y exigible.
¿Qué pasos debe seguir el propietario para iniciar un desahucio por impago?
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reforma el funcionamiento del sistema judicial en España, ya no es posible acudir directamente a los tribunales para reclamar un desahucio por impago. Desde el 3 de abril de 2025, la ley exige que, antes de interponer demanda, el propietario intente resolver el conflicto mediante un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC).
Esto representa un cambio sustancial: el intento de resolución extrajudicial ya no es opcional, sino obligatorio, y si no se cumple este paso, la demanda será inadmitida por el juzgado.
1. Intento de solución extrajudicial mediante un MASC: ¿cómo se activa?
El propietario debe elegir uno de los cinco MASC reconocidos en la Ley Orgánica 1/2025, entre los que se encuentra la conciliación privada, la mediación, el arbitraje, la negociación asistida o la llamada oferta vinculante confidencial (OVC). El propietario podrá elegir el que considere más conveniente, pero debe acreditar que lo ha intentado antes de presentar la demanda.
Entre ellos, la conciliación privada es una de las fórmulas más utilizadas, aunque también puede ser una de las más lentas y costosas. Esta consiste en contactar con un conciliador acreditado que actúe como tercero neutral para facilitar el diálogo entre el arrendador y el inquilino.
Una vez el propietario se pone en contacto con el conciliador:
- Se firma un contrato de encargo, donde se describe el conflicto (impago de alquiler), la identidad de las partes y los datos de contacto.
- El conciliador envía una primera comunicación al inquilino (idealmente por email certificado) informándole de que se ha iniciado un proceso de conciliación y se le invita a participar.
- Si el inquilino contesta afirmativamente, se fija la primera reunión, presencial o telemática.
Si el inquilino:
- No contesta en 30 días, se da por cumplido el trámite (art. 7.1, párrafo III).
- Rehúsa expresamente participar, también se entiende agotado el intento.
- Asiste pero no se llega a un acuerdo en 3 meses, igualmente el trámite se da por cerrado (art. 10.4.c).
El conciliador deberá emitir un documento acreditativo del resultado del intento de conciliación (acuerdo o no acuerdo), que el propietario deberá aportar después al presentar la demanda.
¿Y si hay acuerdo?
Si el proceso MASC finaliza con acuerdo, este puede recogerse en un acta y elevado a escritura pública (art. 12.3 de la Ley Orgánica 1/2025). Esto permite dotarlo de fuerza ejecutiva. Es decir, si el inquilino incumple el acuerdo, el propietario podrá presentar una demanda de ejecución directa, sin necesidad de iniciar de nuevo un procedimiento de desahucio.
Por ejemplo, si se acuerda que el inquilino abandonará la vivienda en una fecha determinada a cambio de perdonar parte de la deuda, y no lo cumple, ese acuerdo elevado a escritura pública puede ejecutarse directamente (arts. 13 y 16.i de la Ley Orgánica 1/2025, y art. 517.2.2º LEC).
2. Presentación de la demanda de desahucio
Cumplido el trámite de MASC, si no se ha llegado a ningún acuerdo, el propietario ya puede presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se encuentra la vivienda.
La demanda debe ir firmada por abogado y procurador, salvo que la cuantía reclamada sea inferior a 2.000 euros y no se acumulen acciones, algo infrecuente en estos casos. Es habitual acumular:
- La acción de desahucio, para recuperar la posesión del inmueble.
- La reclamación de rentas impagadas, si se desea recuperar también el dinero adeudado.
Esta acumulación está expresamente permitida por el artículo 250.1.1º y el 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Además de los datos básicos del contrato y del impago, el propietario deberá adjuntar el documento acreditativo del intento de conciliación o MASC, sin el cual la demanda no será admitida.
3. Admisión de la demanda y decreto de señalamiento
Una vez admitida la demanda, el juzgado dicta un decreto de señalamiento, donde se fijan dos fechas clave:
- La fecha del juicio (si hay oposición por parte del inquilino).
- La fecha del lanzamiento (desalojo), que se ejecutará si el inquilino no paga ni se opone.
Este decreto se notifica al inquilino, que dispone de 10 días hábiles para:
- Pagar voluntariamente la deuda, en cuyo caso podría enervar el desahucio si no ha hecho uso de este derecho anteriormente (art. 22.4 LEC).
- Oponerse a la demanda, alegando los motivos que considere oportunos.
- No hacer nada, lo que implica que el proceso continúa por vía de ejecución directa.
¿Y si el inquilino no paga ni se opone?
En este caso, si el inquilino no paga ni contesta a la demanda en el plazo de 10 días, el juzgado dicta auto de desahucio y condena al pago, sin necesidad de celebrar juicio. Esta resolución permite ejecutar el lanzamiento en la fecha ya fijada y reclamar la deuda mediante embargo.
¿Qué es la enervación del desahucio?
Una de las principales particularidades del proceso por impago es la enervación del desahucio, regulada en el artículo 22.4 de la LEC. Se trata del derecho del inquilino a evitar el desahucio pagando toda la deuda pendiente antes del juicio.
Pero hay límites:
- Solo puede hacerse una vez durante la vigencia del contrato.
- No puede ejercerse si el arrendador ya requirió el pago de forma fehaciente con al menos un mes de antelación a la demanda y el inquilino no pagó.
Es decir, si el propietario envió un burofax requiriendo el pago un mes antes de demandar, el inquilino ya no puede enervar.
¿Qué sucede si hay menores o personas vulnerables?
Desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, el juzgado debe verificar si en la vivienda hay menores de edad, personas dependientes o en situación de vulnerabilidad.
En tal caso, se notifica a los servicios sociales para que evalúen la situación y, si procede, ofrezcan medidas alternativas de alojamiento. Este trámite puede suspender el lanzamiento hasta 2 meses (o 4 meses si el demandante es persona jurídica).
¿Y si el inquilino se marcha antes del juicio?
Si el inquilino abandona la vivienda antes del juicio o antes del lanzamiento, el procedimiento de desahucio pierde su objeto, pero la reclamación de rentas sigue adelante si ha sido acumulada. Es decir, aunque el inquilino se vaya, el propietario puede continuar con el juicio para reclamar el dinero debido.
¿Puede el arrendador cambiar la cerradura por su cuenta?
No. Bajo ningún concepto el propietario puede entrar en la vivienda ni cambiar la cerradura sin resolución judicial. Hacerlo constituye un delito de coacciones (artículo 172 del Código Penal) y puede acarrear penas de prisión.
Siempre debe actuarse por vía judicial y esperar al lanzamiento acordado por el juzgado, con presencia de la comisión judicial.
¿Cuándo prescribe la acción de desahucio?
La acción para reclamar rentas impagadas prescribe a los 5 años, según lo dispuesto en el artículo 1966.3 del Código Civil. No obstante, cuanto antes se actúe, más fácil será recuperar tanto el inmueble como el importe adeudado.
En conclusión
El desahucio por impago de alquiler es un mecanismo legal previsto para proteger los derechos del arrendador frente a situaciones de incumplimiento contractual. La Ley de Arrendamientos Urbanos, junto con la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece un procedimiento claro para resolver estos conflictos, siempre respetando las garantías del inquilino.
Eso sí, se trata de un procedimiento judicial que debe seguir una serie de pasos formales y que, en muchos casos, requiere el acompañamiento de abogado y procurador. Ante cualquier caso de impago, lo más recomendable es actuar con rapidez y acudir a un profesional que pueda guiar adecuadamente el proceso.